지분적립형 분양주택에 대해서 알아봅시다!
안녕하세요? 티스입니다.
오늘은 2023년부터 서울에 공급될 지분적립형 분양주택에 대해서 알아보려고 합니다.
지분적립형 분양주택이란?
입주할 때 분양가를 모두 납부해야 하는 공급분양과 달리 분양가의 20-30%만 입주시 납부하고, 나머지는 20-30년에 걸쳐 지분을 취득하는 방식입니다.
입주 전에 분양대금을 완납해야하는 기존 공공분양 방식에 비해 초기 자금 부담이 적어, 자산축적 기회가 적은 3040세대의 내 집 마련 기회를 확대하는 효과가 있을 것으로 보인다며 추진하고 있는 제도입니다.
가령 분양가 5억원짜리 아파트에 최초 지분 취득자금으로 1억~1억5천만원을 내면 곧바로 새집에서 살 수 있습니다. 입주자가 취득한 지분을 제외한 나머지 지분에 대한 소유권은 공공분양 사업자가 가지게 되고요.
입주자 선정 방법은?
지분적립형 분양주택은 특별공급 70%와 일반공급 30%로 공급되고 전부 추첨제로 진행됩니다.
입주자격은 가구당 월평균 소득의 150% 이내 / 부동산 자산 (토지+건물) 21,550만원 이하 / 자동차 2,764만원 이하 조건이 있습니다.
비율 70%가 공급되는 특별공급은 신혼부부(40%), 생애최초(30%) 특공이 있습니다.
각 단계별로 지원자격과 소득기준을 알아보도록 하겠습니다.
[신혼부부 특별공급]
- 혼인기간 7년 이내 또는 6세이하 자녀를 둔 가구
- 월평균 소득의 130% 이하 (맞벌이는 140%)
[생애최초 특별공급]
- 생애 최초 주택 구입자
- 월평균 소득의 130% 이하 (맞벌이는 140%)
[일반공급 1순위]
- 무주택 세대주
- 월평균 소득의 130% 이하 (맞벌이는 140%)
[일반공급 2순위]
- 1순위 낙첨자
- 무주택자, 월평균 소득의 130~150% (맞벌이는 160%)
지분적립형 운영기간은?
분양가 기준으로 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 30년형을 기본으로 하고, 9억원 이하의 경우 수분양자가 20년 또는 30년형을 선택하도록 할 계획이라고 합니다.
전매제한이 종료되면 주택처분도 가능해집니다. 제3자에게 주택 전체를 시가로 매각해 처분시점의 지분 비율로 공공과 나눠가지게 되는 것입니다.
만일 20~30년동안 지분을 모두 취득하게 된 경우에는 100% 시세차익을 얻을 수 있게 됩니다.
그렇기 때문에 실거주를 하실 30-40대 분들에게 좋은 제도라고 할 수 있겠습니다.
50세 이상이신 분들이 100% 시세차익을 볼때까지 지분을 취득하게 되면 70-80세가 되기 때문입니다.
서울시와 SH(서울주택도시공사)가 8·4 대책을 통해 확정한 서울 내 지분적립형주택 공급 물량은 총 1만7000가구입니다.
서울의료원을 시작으로 2028년까지 순차적으로 상암동 DMC 미매각 부지(2000가구) / 마포구 서부면허시험장(3500가구) / SH 마곡 미매각 부지(1200가구) 등에서 지분적립형주택이 분양될 예정입니다.
서울의료원 부지는 이르면 2022년 착공이 가능할 것으로 서울시는 예상했습니다.
이 부지는 현대자동차 신사옥인 글로벌비즈니스센터(GBC) 인근에 있어 금싸라기 입지라는 평가를 받고 있습니다.
지하철 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역에서 가깝고 영동대로 지하공간 개발이 완료되면 수도권 광역급행철도(GTX-A·C노선)도 들어서는 곳입니다.
'강남 로또’가 될 가능성이 높은 만큼 지분 100%를 소유하는 데 걸리는 기간을 최장 30년으로 정하는 방안이 검토되고 있습니다.
예비 청약자의 관심이 높은 용산정비창 부지에도 지분적립형주택이 들어설 가능성이 높습니다. 다만 2022년 말로 예정된 사전청약 3000가구는 일단 대상에서 제외됐다고 합니다.
SH공사가 아닌, LH(한국토지주택공사)가 시행자로 참여하는 사업장에서는 이익공유제가 적용될 가능성이 높습니다.
분양을 받은 사람이 전매제한 기간(5~10년) 이후 해당 주택을 처분할 때 시세 차익의 일정 비율을 LH에 공유하는 방식으로, 이익공유제에 대해서는 다음에 더 자세히 포스팅 해보도록 하겠습니다.
간단히 설명드리면 이익공유제는 지분적립형과 비교하면 초기 자금은 더 많이 드는 대신 소유 구조가 단순합니다.
보유 기간과 실거주 기간이 길수록 이익 공유는 적어지는데, 단기 보유·거주자는 최대 80%의 이익을 공공과 공유하는 안이 검토되고 있습니다.
태릉골프장을 비롯해 용산 캠프킴용지(3100가구), 서초구 반포동 서울지방조달청부지(1000가구) 등에 적용될 것으로 예상되고 있습니다.
서울시 알짜배기 땅이 많이 거론되고 있죠?
저 역시도 너무나 탐나는 지역이네요. 특히 서울의료원과 조달청부지는 30년은 물론 그 이상도 살고 싶은 위치네요 :)
시세차익에 대한 투자로는 매력적이지 않은 지분적립형 분양 제도이지만, 작은 초기비용으로 실거주하기에는 좋은 제도인 것 같아요.
일단 제도에 대해서는 잘 공부해놓고 2022년 이후 공급되는 내용을 보고 지원 여부를 판단해보시면 좋을 것 같습니다.
